השקעות אלטרנטיביות- מאפיינים מרכזיים,
ניתוח סיכונים, השוואה ודגשים
בבחירת השקעות אלטרנטיביות לכשירים וללא כשירים
הפוסט/ מאמר הזה נכתב בעיקרו, מתוך
התייחסות להתכתבויות רבות בקבוצות הפיננסיות הרבות בפייסבוק.
אשמח לקבל הערות ושאלות כדי שיאפשרו לי להרחיב את הטקסט ולתת יותר ערך.
מבוא:
על הכותב/ גילוי נאות:
שמי יואב, אני, בין היתר, בעלים ומנהל של בית השקעות שעוסק בתחומי ההשקעות השונים.
יש לבית השקעות ולי התמחות בהשקעות אלטרנטיביות.
העסקים שלי מרוויחים מזה שאנשים נחשפים דרכי להשקעות
או שרוכשים באמצעות חברת הניהול השקעה אלטרנטיבית, שחברת הניהול בבעלותי מנהלת.
כל זה הופך אותי לבעל עניין ובעל אינטרס בכתיבת הפוסט הזה, מכאן גם צריך לקרוא אותו.
למשל, ככל הנראה יש לי אינטרס להציג מוצרים שאני עוסק בהם כטובים יותר ממוצרים אחרים.
אני כמובן משתדל מאד שזה יהיה נכון.
אני לא חושב שבפועל אני כותב או מתבטא בדרך שמשרתת במישרין את האינטרסים שלי,
אבל עדיין, הקורא צריך לקחת את זה בחשבון.
פרקים מרכזיים:
א. מה בין השקעות אלטרנטיביות לבין השקעות סחירות ומיקומן בתיק ההשקעות המשפחתי?
בקצרה: השקעות אלטרנטיביות ראויות להיות חלק מהתיק המשפחתי. הן לא חזות הכל.
רבות סופר ותואר על השקעות אלו.
עולם ההשקעות הוא רחב, וכחלק מתהליך הלמידה והאוריינטציה של משקיעים,
הם שואלים, ראשית, שאלות כלליות, כגון:
“האם השקעות אלטרנטיביות הן מסוכנות פחות מהשקעות בשוק ההון”?
וגם
“האם השקעות אלטרנטיביות לכשירים הן מסוכנות פחות מהשקעות ללא כשירים”
וכן הלאה.
אנסה לעשות סדר- ניתן לחלק את עולם ההשקעות לשלושה:
השקעות סחירות (בעיקר השקעות הנסחרות בשוק ההון),
השקעות ישירות בנדל”ן
וכן השקעות פרטיות / אלטרנטיביות (כלומר שאינן סחירות).
ישנה חשיבות גבוהה שכל תיק משפחתי יהיה מושקע בהשקעות משלושת העולמות,
היות וההשקעה בשילוב ביניהן מחזקת את התיק.
מאפיין הסחירות בהשקעות
הוא אחד מהפרמטרים שמשפיעים גם על הסיכון שטמון בהם.
סחירות, מאפשרת יצירת תנודתיות במחיר הנכס (המניה, אגרת החוב, קרן הנאמנות וכן הלאה).
תנודתיות נחווית כסיכון אצל המשקיע,
והיא מאפשרת הפסד (וגם רווח) לטווח קצר (של שניות, דקות, שעות, ימים, שבועות).
ככל שהנכס סחיר פחות (שהרי גם נכסים לא סחירים, אפשר תיאורטית למכור)
אז התנודתיות במחיר היא קטנה יותר.
זה איננו אומר שנכס שאיננו סחיר (למשל קרן אלטרנטיבית כלשהי)
אז הוא מסוכן פחות ממכשירים סחירים אחרים.
מדוע היותה של קרן לא סחירה ולא תנודתית
לא משליכה ‘אוטומטית’ על סיכון מופחת?
התשובה היא:
שמאפיין התנודתיות הוא רק פרמטר אחד מפרמטרים ומשתנים רבים
שמשפיעים על הסיכון בהשקעה.
רוצה לאמר- הסיכון בהשקעה זו או אחרת,
לא נובע דווקא מהיותה של השקעה אלטרנטיבית ולכן לא סחירה
או מהיותה נסחרת ולכן תנודתית.
דהיינו, אין זה נכון לאמר שנכס מסויים פחות מסוכן מנכס אחר,
בגלל שינוי בתנודתיות בלבד,
(אלא אם נכס הבסיס, המבנה המשפטי, שכבת הניהול, מאפייני העסקה, הטריטוריה, המטבע ועוד
זהים בין שני הנכסים).
לסיכום,
התשובה היא – לא –
השקעות אלטרנטיביות הן לא פחות מסוכנות משוק ההון וגם לא יותר מסוכנות משוק ההון.
בכל השקעה קיים סיכון
והסיכון הזה משתנה לפי מאפיינים שונים ומשתנים שונים
(שיש בהם שונות גבוהה הקשורה בעיתוי ההשקעה).
ב. האם מוצרים לכשירים הינם מסוכנים פחות ממוצרים ללא כשירים?
בקצרה: באופן גס ומכליל, כן.
בפועל, בכל קרן מאפייני סיכון ייחודיים.
באופן טבעי, מוצרים לכשירים, מנוהלים על ידי מנהלים בעלי ניסיון גדול יותר
וכישרון גדול יותר. מדוע?
היות ולקוחות כשירים הם בעלי אמצעים גדולים הרבה יותר מלקוחות לא כשירים,
סכומי ההשקעה שהם משקיעים בכל קרן, בממוצע,
גדולים משמעותית, יותר, מהשקעה של לקוח לא כשיר.
סטטיסטית, מנהלים טובים יותר, מרוויחים יותר.
בנוסף, ככל שמצטבר יותר כסף בקופה של קרן,
כך היא יכולה להרשות לעצמה לרכוש מוצרים גדולים יותר ואיכותיים יותר,
נכסים כאלה שאפשר יהיה בהחזקתם ובהשבחתם לאפשר לקרן למכור,
בהמשך, את הנכסים במחיר גבוה משמעותית ממחיר הרכישה.
הנכסים הגדולים, הם הנכסים המבוקשים יותר
בשוק הגדול של הכסף, שבו השחקנים הגדולים:
- חברות ביטוח,
- קרנות עסקיות,
- קרנות של מדינות ושל אוניברסיטאות והקדשים אחרים,
- בתי השקעות,
- משרדי ניהול עושר ופמילי אופיס,
- לקוחות כשירים וכיו”ב.
השוק הגדול מתאפיין ברמות רווח גבוהות יחסית,
ברמות סיכון נמוכות יחסית, באיכויות ניהול גבוהות יותר וכן הלאה.
אנשי המקצוע (עורכי דין, רואי חשבון, יועצי מס, מבקרים, נאמנים, אדמינסטורים ועוד),
הפועלים בתחום זה הם יקרים יותר, ואיכותם גבוהה יותר משמעותית.
לסיכום, כן,
באמירה גסה, כמובן שנכסים גדולים וקרנות שבהם משקיעים משקיעים כשירים בלבד,
הם בעלי מאפייני סיכון עדיפים מאשר קרנות קטנות.
הדבר שנאמר כאן איננו אומר שבהכרח כל קרן שמיועדת ללקוח כשיר,
היא טובה יותר או איכותית יותר מכל קרן הפתוחה גם ללקוחות לא כשירים.
אגב, לא אמרנו דבר לגבי תוחלת התשואה.
תוחלת התשואה, לדידי, איננה שונה מהותית בין קרנות לכשירים לקרנות ללא כשירים.
ג. כיצד ניגשים לבחור ולבחון השקעות אלטרנטיביות?
בקצרה: המשקיע יכול לבחון בעצמו, אך התחום מורכב ומגוון מאד
ועל כן עדיף להיעזר באיש מקצוע בעל ניסיון.
אפשר לגשת ולבחון השקעות אלטרנטיביות בתור אדם פרטי.
כדי לבחון השקעה אלטרנטיבית צריך להיות בעל יכולות לבחון
כמה וכמה שכבות נפרדות של ההשקעה:
ראשית, עלינו לבחון את איכות הנכס.
איכות הנכס נובעת, בין היתר, ממיקומו,
מההסטוריה שלו, מהדרך בה תפקד בחודשים ובשנים הקודמות,
מהתוצאות העסקיות של הנכס
והשינוי שחל בהן במרוצת השנים ולאור המחזורים הכלכליים.
אם מדובר בקרן, עלינו לבוא ולבחון כל נכס ונכס בקרן,
או חלק משמעותי מן הנכסים.
שנית, עלינו לבחון את הקטגוריה בה פועל הנכס
ואת התנהלותה הכלכלית של אותה קטגוריה בתקופה בה נרכש הנכס,
וכן לנסות ולצפות מה יקרה בקטגוריה זו בעת מכירת הנכס.
שלישית, עלינו לבדוק את איכות הניהול בנכס.
עלינו להכיר את המנהלים, את ההיסטוריה שלהם,
רמת הביצועים שלהם ולדעת להשוות את מאפייני הניהול
למאפיינים של קרנות מתחרות או נכסים מתחרים.
רביעית, כאשר מדובר בקרן עלינו להבין את הדרך בה נלקחות החלטות,
הבין את תהליך הבחירה של נכסים, להבין את המבנה המשפטי והמיסויי של הקרן ועוד
חמישית, עלינו לנתח את מאפייני הסיכון הייחודיים של הנכס
ולבחון את מאפייניו יחסית לנכסים מתחרים אחרים.
כאשר מדובר בקרן עלינו לבחון היטב את מדיניות הפיזור וניהול הסיכונים.
מומלץ, בעשייתנו לפעול אל מול טבלאות ניקוד ולהתאמן בהן.
לנו יש טבלה משלנו להציע, אפשר גם לבנות טבלאות ניקוד והשוואה אישיות,
שמתאימות להשקפתו של כל משקיע.
(מי שמתעניין לקבל טבלאות לניתוח ולניקוד עצמאי
– מוזמנים לכתוב לנו במייל office@ikgai.com ונשלח לכם בשמחה).
לחלופין, אפשר להימנע מלבצע בחינת השקעות אלטרנטיביות בעצמך
אלא להפעיל אנשי מקצוע בשתי דרכים מרכזיות:
לפנות לאיש שמקצועו הוא בחינת השקעות אלטרנטיביות (יש אנשי מקצוע עצמאיים ספורים בתחום),
או לפנות לפמילי אופיס/ בית השקעות אשר בודק ובוחן,
יום יום, מוצרים כאלה, אך אז קיימת בעיה מובנית,
כי הרי פמילי אופיס/ בית השקעות גם עוסק בהפצה של המוצרים אותם הוא בודק ובוחן.
כאיש שעוסק בבחינת השקעות פרטיות כבר 18 שנה,
ונפגש כל שנה עם מאות השקעות חדשות, ובוחן עשרות מהן, אני מחזיק בדיעה, ש:
אין באמת יכולת לאדם שאיננו עוסק בהשקעות ביום יום
(ושלא בא מעולם מקצועי פיננסי או שהוא רואה חשבון או עורך דין)
לבחון באופן סביר מכשיר השקעה.
עם זאת, אני חושב שחיוני למשקיע שתהיה לו אוריינטציה טובה במכשירי השקעה
שהוא בוחן השקעתם, וזאת כדי להעריך את איכות אנשי המקצוע שלפניו.
ד. מה משפיע יותר מכל על תוצאות של השקעות אלטרנטיביות (השפעת מחזוריות השוק)?
בקצרה: תוצאות השקעה אלטרנטיבית וקרן אלטרנטיבית תלויות בעיקר בנכס הבסיס ואיכותו.
מחירו של נכס הבסיס, בעת המכירה, תלוי, בעיקר, בעיתוי, דהיינו במיקום ב’מחזור הכלכלי’.
יש הרבה מאד משתנים שמשפיעים על השקעות – בראש ובראשונה- שווי נכסי הבסיס.
לצערי, בפערים רבות, בהשקעות קטנות שמיועדות ללא כשירים,
המשתנים המרכזיים הם ניהול מרושל או ניהול בזדון של השקעות, שמביאים לאובדן כספים.
חלק ממנהלי ההשקעות הקטנים מקבלים אחריות גדולה
בניהול מליונים,
מבלי שיהיה להם הניסיון הדרוש.
מה שמשפיע יותר מכל על שווי נכס מסויים או שווי של כמה נכסים, שנמצאים בקרן אחת,
הוא שינוי מהותי עמוק שמתרחש בשווקים,
שנוצר בדרך כלל בעקבות שינוי במחזור כלכלי גלובלי.
השווקים הכלכליים של העולם עוברים תהליכים טבעיים של גיאות ושפל.
במהלך הגאות, מחירי הנכסים עולים ובדרך כלל מחיר רכישת הכסף הוא נמוך,
ובמהלך תקופות השפל, מחיר הכסף עולה ומחירי הנכסים יורדים.
עדיף, כמובן, לרכוש נכסים
(או להשתתף ברכישתם על ידי קרנות),
כאשר הם זולים, יחסית, ובעיקר בתחילת מחזור כלכלי, ולמכור אותם לקראת סוף המחזור.
הבעיה היא, שקשה מאד לתזמן את הדבר, במיוחד בהשקעות אלטרנטיביות,
שמטבען מוחזקות במשך תקופה ארוכה יחסית
(כמובן קיימת גם טענה שגם תזמון של השוק הסחיר הוא קשה מאד לביצוע).
ה. נקודת המבט המרכזית שיש למשקיע אלטרנטיבי
אל מול הזדמנות השקעה (downside protection)
בקצרה: ניתוח השקעה אלטרנטיבית עשוי להיות מורכב.
יש לתת משקל גדול במיוחד לאפשרות למכור את נכס הבסיס או נכסי הבסיס בעת משבר כלכלי.
כאיש שעוסק בהשקעות, בניהול עושר של משפחות ועוד,
נקודת המבט הנכונה בעיניי, בעניין השקעות, היא בעיקר וידוא, ככל האפשר,
שקיימת בהשקעה הגנה מפני ירידות משמעותיות בשווי הנכסים.
רווח הוא הסיבה שאנו משקיעים, אך אנחנו קודם כל חייבים לוודא,
שאנחנו רוכשים השקעה שאפשר למכור אותה גם בתקופות לא טובות.
בעיה גדולה ומרכזית בהשקעות, היא מצב שבו קשה מאד למכור השקעה
(בדרך כלל מדובר בהשקעות קטנות וכן במיקומים פחות טובים),
ואז השווי שלה בעבור הקונים יורד מאד.
שוק ההשקעות, כמו כל שוק כלכלי אחר, הוא שוק של קונים ומוכרים
היצע וביקוש
ככל שקיים היצע קטן וביקוש גדול – המחיר עולה.
במצבי משבר, הגופים החזקים הם הגופים הנזילים, שיש להן הכנסות תמיד (לדוגמא- קרנות פנסיוניות).
קרנות כאלה ניהנות מאד במשברים, שכן ההיצע גדל ואילו הביקוש (הכסף הנזיל תאב הסיכון) קטן.
לכן, ככלל, יש חשיבות קריטית להימנע כליל מרכישת נכסים קטנים,
זולת אם מדובר בשוק שיש בו מחסור קבוע גדול
(למשל, בשוק הישראלי, כבר שנים והצפי הוא להמשך ארוך טווח של מחסור בדירות מגורים).
מהו גודל מינימלי של נכס שמתאים לרכישה?
נפרט בהמשך.
ו. מהו היתרון או החיסרון בעבודה עם יזמים קטנים
אל מול חברות ניהול גדולות וקרנות גדולות?
בקצרה: משקיע אלטרנטיבי צריך לעשות מאמץ להיות מעורב ברכישת נכסים בדרג מוסדי
(נכסים גדולים) ולהימנע ככל האפשר מרכישת נכסים קטנים.
קיים, לכאורה, יתרון גדול, רגשי בעיקר, בעבור המשקיע הקטן, כאשר הוא עובד עם יזם קטן
(אצטט כאן מאחד מהפוסטים שנכתבו לאחרונה,
על ידי יזם שעוסק ברכישת עסקאות יזמיות עם משקיעים לא כשירים:)
** תחילת ציטוט **
“למשקיעים חשובה תחושת השליטה, ואמנם להשקיע עם גופים גדולים בפיזור,
נותן ביטחון, אבל יש למשקיעים אפס שליטה בפרויקטים כאלו.
קשה לי להאמין שאותם גופים גדולים עם “גב” כלכלי, ימצמצו לרגע
אם השוק יירד וההשקעה תתברר כפחות מוצלחת.
אם לא “יראו” את המשקיע הקטן, כמו שיזמים קטנים יראו אותו.
…רוב המשקיעים שלי משקיעים איתי כי הם יודעים שאני בוחנת עסקה
ובונה אותה בצורה כזו שאני מרגישה נוח לשים שם את כל כספי וכספי הקרובים לי ביותר,
בידיעה שעשיתי מה שיכולתי כדי לוודא שאני שמרנית מספיק
ויש לי מספיק תכניות חלופיות במידה ודברים משתבשים כדי לוודא שהקרן לא תיפגע.
הם לא משקיעים איתי כי אני מבינה בנדל”ן כמו קרנות ענק,
ולא בגלל הגב הכלכלי שלי, וגם לא בגלל הניסיון.
הם יודעים שבכל רגע נתון טובתם לנגד עיני, לפני טובתי האישית,
וזה שווה להם גם כסף וגם רוגע.
הם יודעים שאם הרווחיות שלהם תיפגע, אני אחזיר את דמי הניהול שלי פנימה,
כי אני לא ארגיש נוח להרוויח במקומות בהם הם הרוויחו פחות,
וכי מערכת היחסים שלי איתם חשובה שלי יותר.
האם הקרנות הגדולות יפעלו כך גם?
האם הם יוותרו על דמי ניהול כי ההשקעה הצליחה קצת פחות,
בהנחה וזה לא מוגדר בהסכם?
האם כשמשקיע של 50K נכנס להשקעה של 30 מיליון דולר שבה הוא מחזיק פירור,
הוא ירגיש את אותו הדבר כמו שהוא מרגיש עם יזם קטן שהוא למד להכיר ולסמוך עליו?
לא בטוח.
ולגבי הסיפור, המשקיעים אוהבים לשמוע מה קורה בגלל תחושת המעורבות, השקיפות השליטה והביטחון.”
***סוף ציטוט***
מהן הבעיות הגלומות באמירות הללו?
הבעיה המרכזית,
שמשקיע ‘קטן’ חושב שאם הוא מכיר את היזם, נמצא עמו בקשר שוטף,
אז יש למשקיע קטן איזו השפעה כלשהי על מחיר הנכס.
מחיר הנכס, הוא הדבר המרכזי שמשפיע על ההשקעה.
לא גודל ההשקעה של המשקיע- נניח נכס, גדול באופן מינימלי (30 מליון דולר).
האם יש למשקיע של 50K$ או 100K$ או מליון דולר- השפעה כלשהי על תפקוד הנכס?
לא.
גם בהשקעה קטנה, נניח השקעה שסכום ההון הנדרש הוא 2M$,
וגוייס על ידי 35 משקיעים, שכל אחד תרם כ- 60 אלף דולר לקופה,
האם משקיע יחיד שהשקיע 60K$, 120K$ או 300K$ יכול להשפיע על מחירו של הנכס במכירה?
לא.
היחיד שיכול להשפיע על מחירו של הנכס הוא השוק!
בנוסף,
היחיד שיכול להשפיע על התנהלות הנכס בתקופה של הרכישה,
בתקופה של החזקת הנכס והשבחתו ובזמן ההכנות למכירה- הוא היזם.
גודל הפירור לא משפיע בשום דרך על ההשקעה.
מי שכתב את הטקסט הזה, מאמין באמונה שלמה,
שהשקעתו בעצמו (כמנהל), מעידה על איכות הנכס או איכות ההשקעה.
זה נכון, אגב, שהחוויה הנוצרת אצל המשקיע היא כזו,
ברוב המקרים, במיוחד אצל משקיעים לא מנוסים.
האם ההשקעה של היזם בעצמו בעסקה,
מעיד על יכולתו הכלכלית או הניהולית או הניסיון של היזם בבואו לפתור בעיות שיצוצו בנכס?
ממש לא. במקרים מסויימים- ממש להיפך.
אולי הדבר הוא דווקא הפוך?
הרי במצב כזה יש ליזם עניין אישי, והוא כנראה יבצע פעולות, כדי למנוע מעצמו להפסיד.
הוא הרי זה יושב מאחורי ההגה, לפני התנגשות.
אם בהשקעות אלטרנטיביות קטנות, זה המצב
מדוע שמשקיע קטן לא ידרוש עניין אישי גם בהשקעות האחרות שלו
למשל בהשקעה פנסיונית, בתיק השקעות בשוק ההון?
האם הוא דורש שגלעד אלטשולר בעצמו
ישקיע בקרן השתלמות שמנוהלת על ידי חברת אלטשולר?
(אגב, יועץ השקעות מחוייב רגולטורית שלא להשקיע במניות בהן הוא מייעץ!)
אם יזם איננו משקיע בנכס גדול, שהוא מציע ללקוחותיו
מה יגרום לו לעשות את עבודתו? (זו הרי השאלה שצריכה להישאל?).
אני, מהיכרותי את היזמים והמנהלים הבכירים – חושב שהדבר החשוב ביותר עבורם הוא המוניטין שלהם
– השם שלהם, הקרן הבאה (העתידית) שהם רוצים לנהל,
יזמים טובים ומנהלים טובים רוצים להרוויח והרבה
ולשמר את היכולת שלהם להרוויח והרבה גם בפעמים הבאות.
הדבר הזה גורם להם לעשות את המקסימום שמשקיעים וקהילת ההשקעות
(כלומר גופים מוסדיים, עורכי דין, נאמנים, רואי חשבון וכיו”ב) ידעו שהם עושים את המקסימום.
מה חשוב באמת למשקיע?
לדעת שהנכסים הם איכותיים וגדולים כדי שאפשר יהיה למכור אותם במחיר סביר גם במחזור כלכלי ירד,
לדעת שיש למנהלים את הניסיון הנדרש בסוג העיסקאות בהם הם מטפלים,
לדעת שיש גב כלכלי ליזם/ מנהל לדאוג לנכסים גם בתקופות קשות.
כתב הכותב בציטוט: “…הם יודעים שאם הרווחיות שלהם תיפגע, אני אחזיר את דמי הניהול שלי פנימה,
כי אני לא ארגיש נוח להרוויח במקומות בהם הם הרוויחו פחות,
וכי מערכת היחסים שלי איתם חשובה שלי יותר. האם הקרנות הגדולות יפעלו כך גם?“
התשובה היא: בוודאי.
קרנות גדולות מסכימות להוריד דמי ניהול ואף להזרים סכומים עצומים מחברות הניהול
כדי להגן על נכסים, כדי שחלילא לא יווצר משבר אמון.
יש מצבים שהם עושים זאת, אף מבלי להודיע!
מה בעצם גורם למשקיע ‘הקטן’ להשקיע בנכסים קטנים ועם יזמים קטנים
ללא ניסיון נדרש וללא גב כלכלי מתאים?
לדעתי, מדובר בעיקר בחוסר הבנה של המשקיע.
גם בשוק הסחיר וגם בשוק האלטרנטיבי – צריכה להיות גזירה שווה,
מנהל תיקים לרכוש מניות ואגרות חוב מצויינות וצריך להיות בעל ניסיון ובעל גב כלכלי וגם בשוק האלטרנטיבי-
מנהל השקעה צריך שתהיה לו גישה לנכסים איכותיים
וגם ממנו נדרש שיהיה לו הניסיון הדרוש וגב כלכלי לפעול בשווקים יורדים.
כל השאר- מניפולציה רגשית!
מניפולציה רגשית שלוקחת כל שנה,
עשרות אלפי משקיעים ישראלים קטנים לעסקאות מסוכנות,
בתשואות נמוכות ממה שנדרש אל מול רמות הסיכון מתוך בורות וחיבור אישי.
נקודה אחרונה– הכותב את הציטוט דיבר על “ביטחון” שמרגיש המשקיע.
המשקיע פה נהנה מתחושת ביטחון שכן הוא חווה יזם שמייצר קשר אישי וחם.
האם גם מגדל, הראל חברה לביטוח מייצרת אצלו קשר אישי וחם?
ממה נובעת תחושת הביטחון? האם תחושת הביטחון הזו קשורה במשהו אל המציאות?
המציאות היא החזקה בנכס וניהולו.
המציאות איננה נובעת מאיכות הקשר או מהחום המופגן
גם כך בקרנות השתלמות, גם כך בתיקים מנוהלים וכך צריך להיות גם בהשקעות פרטיות.
משקיע בהשקעות אלטרנטיביות – נסה להסתכל על העובדות ולא על ‘חווית הקניה’.
אם העגבניות היו קטנות וצהובות,
לא בשלות,
היית מעדיף אותן על עגבניות אדומות ובשלות בגלל “חווית קניה”??
ז. מהו הנסיון הנדרש ממנהלים של השקעות פרטיות?
מהו הגודל הנדרש? כיצד יודעים לבחור קטגוריה?
בקצרה: ניסיון משמעותי ספיציפי (בסוג, גודל, מיקום נכס), הוא קריטי להצלחה בניהול הנכס.
על משקיע אלטרנטיבי לשאוף להשקיע רק אצל מנהלים מנוסים ובנכסים גדולים
ולהימנע ככל האפשר מעבודה עם יזמים מתחילים,
בשנותיהם הראשונות, שעדיין לא חוו פעולה כיזם בעת סיום מחזור כלכלי.
כל איש מקצוע יכול להחליט על הניסיון, הגודל והקטגוריה המתאימה.
אלו המבחנים שאני קבעתי לעצמי, במיוחד במוצרים ללא כשירים:
- הניסיון הוא נדרש הוא 7 שנים באותו תחום, באותן סוגי עיסקאות, באותו איזור.
אני לא מוכן להשקיע אצל אנשים שלומדים כיצד להיות מנהלים ויזמים.
למה שאעשה זאת? הרי לעולם יש בשוק גם יזמים ומנהלים מתאימים בשוק. - כאשר מדובר במנהלי קרנות- אני מסכים לראות בניסיון של מנהל זוטר,
כל זמן שצבר גם 3 שנים לפחות כיזם ומנהל עצמאי. - הגודל הנדרש מבחינתי, לנכס בסיס, הוא 30 מליון דולר
כמחיר מכירה בתוכנית בתוכנית העסקית.
כאשר מדובר בקרן, אני דורש שלפחות 75% מן הנכסים יהיו כאלה.
זהו מחיר בסיסי, שמאפשר לנכס, במקרים מסויימים להיות מעניין עבור גופים מוסדיים.
כאמור, בתקופות שפל, בעיקר גופים מוסדיים ‘יודעים’ להשקיע.
אני מבקש לעסוק בהשקעות, שאפשר יהיה למכור אותן תמיד. - הקטגוריה המתאימה
יש 12 קטגוריות שאני מוכן לעסוק בהן עבור כשירים
ורק 6 קטגוריות עבור לא כשירים –
נכסים למגורים, נכסים בתחום לוגיסטיקה, רכישת חברות,
קרנות חוב בתחום המגורים עם שעבוד בנדל”ן,
פקדונות בנקאיים, קרנות חוב בעולם ה- P2P (בהקצאה נמוכה).
מי שמציעים לו להשקיע ב’קרנות לדיור מוגן’,
חביות וויסקי’,
‘נכסים דיגיטליים’,
‘קרנות משפטיות’ ועוד שיבין את העניין:
כשהשוק עולה, כמעט כל הקטגוריות וכל המכשירים עולים.
כשהשוק יורד
הראשון להיפגע הם ענפים צידיים, שיש בהן, יחסית,
הון קטן.השוק בהם הוא קטן, ובתת אחת נראה פחות קונים.
כשיש פחות קונים, המחיר יורד מאד.
קטגוריה שהיא איננה מרכזית, נוטה פחות לקבל הגנה מהמחוקק.
מגורים, לעומת זאת, הוא מוצר בסיסי.
גם אחסון מזון, דלק, כלי רכב, הוא מוצר בסיסי,
בנקים הוא מוצר שכל אחד צריך,
יזמות נדל”ן היא דבר ששומרים עליו חי תמיד
(ראיתם איך בקורונה פועלי הבניין עבדו בשצף בזמן שהמשק כולו היה בסגר?)
- גודל הקרן
ככלל אנו דורשים היקפי ניהול של מאות מליוני דולר/ פאונד/ יורו (AUM).
ח. מהו פיזור איכותי וכיצד הוא נוצר?
בקצרה: פיזור הוא מאפיין קריטי בהצלחה בהשקעות בכלל
ואלטרנטיביות בפרט.
היות וסכומי הכניסה בהשקעה אלטרנטיבית הם גבוהים, משמעותית, יחסית,
צריך המשקיע האלטרנטיבי לעשות מאמץ להשקיע בנכס מפוזר ולא בנכס בודד.
פיזור איכותי בקרנות, דהיינו מספר נכסי הבסיס, כדאי שיהיה גבוה ככל האפשר.
השקעה בנכס אחד היא מסוכנת, עקרונית,
הרבה יותר, מהשקעה בשלושה, חמישה, שבעה נכסים.
באותה מידה מסוכן הרבה יותר להשקיע במניה בודדת
אל מול השקעה בקרן נאמנות (מחקה או מנוהלת).
פיזור אופטימלי הוא 30.
מעבר ל- 30 נכסים בקרן, הפיזור לא תורם משמעותית לתוצאותיה.
ט. מהי התשואה הצפויה בקרנות חוב? בהשקעות הון? בהשקעות יזמות?
כיצד יודעים אם התשואה שהוצעה לנו היא סבירה? (במונחי IRR)
בקצרה: להשקעות אלטרנטיביות תשואות צפויות שונות בהתאם להיותן השקעות חוב,
השקעות הון או השקעות ביזמות.
על משקיע אלטרנטיבי להכיר את ההבדלים בתשואות הצפויות, כדי להבחין את כדאיות ההצעה.
בקרנות חוב – בין 6 ל – 9 אחוזים.
אם מדובר ביותר- מדובר בקרן שעוסקת בנכסי סיכון,
בהם קיים סיכוי משמעותי של אירועי דיפולט רבים
(אירועים של הימנעות משירות החוב או דחיה משמעותית בשירות החוב).
בעיסקאות חוב- בין 7 ל- 10 אחוזים.
חשוב להימנע ככל האפשר מעסקאות חוב בודדות או מפיזור נמוך
(למשל יש מוצר שמופץ בישראל שכולל פיזור ב 3 השקעות חוב בחו”ל- מסוכן מאד).
בקרנות הון (השבחת נכסי נדל”ן או השבחת חברות)
בין 10 ל- 20 אחוז (בממוצע 12 ועד 16).
בקרנות הון לכשירים הצפי יהיה גבוה יותר (16- 25 אחוז).
בעסקאות הון- בדומה, עם תוספת קלה של 1% – 2%.
בעיסקאות יזמות (בניה חדשה, פיתוח קרקע, הקמת חברה ועוד)
25% ומעלה ויש לשאוף גם ל- 30%
קיימות עסקאות יזמות רבות בתחום הנדל”ן בארה”ב,
שמוצעות למשקיעים (למשל בברוקלין, בטכסס),
שם התוכנית העסקית מציעה תשואה שנתית של 14%- 15%.
זו תשואה חסרה משמעותית, שכן איננה מגלמת את הסיכון בעסקה.
אין הגיון להשקיע בעסקאות יזמות בודדות בתשואה כזו,
שכן עיסקאות/ קרנות הון, שעוסקאות בהשבחת נכסים,
יתנו את התשואה הזו, כאשר מדובר בנכס קיים, מתפקד,
שיש לו כבר תשואה קיימת, להבדיל מנכס יזמי שאין ביטחון אף שיגיע להפעלה.
י. כיצד בוחנים השקעה אלטרנטיבית?
איפה לשים את הדגש בתוכנית העסק? מה לבחון ברמת ההסכם?
בקצרה: בחינת השקעה אלטרנטיבית צריכה להיות ממוקדת באפשרות התוכנית העסקית
להתממש גם בתקופות כלכליות בעייתיות וכן בהבנת המבנה המשפטי.
רוב ההשקעות האלטרנטיביות המופצות בתחום,
וכל ההשקעות האלטרנטיביות האיכותיות מגיעות להצפה
לאחר שהתשתית המשפטית כבר הוכנה והוקמה.
לכן, העיון במסמכים המשפטיים, איננו מייצר יתרון משמעותי,
שכן אין אפשרות סבירה לשנות את המסמכים, ובוודאי לא עבור משקיע יחיד.
עם זאת, במקרים מסויימים ניתן לבקש ליצור side letter,
שתפקידו הוא יצירת הבהרות או דגשים מסויימים.
כאשר מדובר בהשקעה גדולה, תיתכן דרישה לערבות אישית כללית או חלקית אל מול היזם.
הבעיה המרכזית בעיון במסמכים משפטיים ארוכים, שנדרשת ‘עין’, שיש לה ניסיון,
שמחפשת את השונה והמיוחד בהסכם המשפטי המסויים אל מול המקובל בשוק.
אדם סביר, שאיננו מתעסק ביום יום בהשקעות,
לא יוכל להבחין בשונות שהכניס מנהל ההשקעה/ היזם או מנהל הקרן במסמכים.
לכן, עיקר הבדיקות צריכות להיות בניסיון של היזמים והמנהלים,
בהבנת מבנה המשפטי, ובבדיקה הכלכלית של הנכס.
אנחנו צריכים לראות שבמבחני רגישות,
הנכס יוכל להימכר, לפחות בערך הקניה שלו, במצבים בעייתים בשוק.
שוב, ההסתכלות היא Down Side Protection.
יא. מה המשמעות של אדמיניסטרטור, AIFM, נאמן, רואי חשבון, עורכי דין בתהליך?
בקצרה: בקרנות השקעה אלטרנטיביות בעלי תפקידים חיצוניים שונים.
חשוב להכיר את תפקידם.
בחלק מן הקרנות הוספת השמות נעשית כדי לנסות להסתיר בעיות חריפות.
לכל אחד מבעלי התפקידים הללו תפקיד שונה:
אדמיניסטרטור
מבצע תפקידי ניהוליים בקרן, במקום מנהל הקרן, לפי ההגדרה המשפטית הראשונית.
היתרון הוא, שגוף חיצוני מבצע את הפעולות.
אילו פעולות:
פעולות רישום, פעולות חישוב תשואה וחישוב דמי ניהול,
חישוב כספים לחלוקה למשקיעים וכיו”ב
נאמן
נאמן פועל, בכפוף להסכם הנאמנות ומשרת את המשקיעים בלבד.
לנאמן סמכויות שונות, הקשורות בהגנה על הבעלות על הנכסים ורישומם,
וכן, פעמים רבות, סמכויות משותפות או בלעדיות לבצע פעולות פיננסיות בקרן/ בעסקה.
בדרך זו המשקיעים מוגנים, יחסית, כנגד פעולות שלא בסמכות שיבצע מנהל הקרן/ היזם.
מנהל השקעות אלטרנטיביות AIFM
הוא תפקיד מיוחד על פי הרגולציה האירופית,
שיש לו סמכויות פיקוח, בקרה, רישום ועוד בקשר עם נכסי הקרן, תלוי בהסכמי הקרן.
רואי חשבון
לפי שמם, תפקידם לקבל את המסמכים הכלכליים,
להכין דוחות וביאורים בקשר לעיסקאות, קביעת רווח (והפסד),
קביעת המס שחל בעסקה על המשקיעים ועוד
עורכי דין
תפקידם להכין את הסכמי הקרן,
להכין חוות דעת בקשר לענייני רגולציה (של ניירות ערך ושל מיסוי)
האם מעורבות של מי מאלה מעיד על רמת הסיכון של עסקה או רמת הסיכון ההשקעה בקרן?
כמעט ולא.
המעורבות של מי מאלה או של כולם, יכולה להעיד על כך ש-
הקרן החליטה להוציא כספים נוספים בקשר עם הקמת התשתית של הקרן
(כספים, שרובם ישולמו בסוף דבר על ידי המשקיעים)
כדי לחזק אלמנטים מסויימים בה.
נאמנות, ככלל, מפחיתה את הסיכון בקשר עם פעולות הונאה ומעילה
שעשויות להיות קשורות ביזם או במנהל הקרן;
ככלל, מה שקובע את איכות ההשקעה ואת הסיכון בנכס- הוא, כאמור,
איכות נכס הבסיס שקשורה בדרך כלל לגודלו (ובקרנות – איכות נכסי הבסיס),
איכות הניהול (הקשורה בניסיון וביכולת הפיננסית של היזם)
ובעיקר-
תזמון הרכישה אל מול מחזוריות השוק.
בקרנות ובנכסים גדולים מאד, מקובל שפועלים בהם אנשי מקצוע בכירים
(אדמיניסטרטור, נאמן, רואי חשבון, עורכי דין)
וקשה, בצדק, לקבל שקרנות (ללקוחות כשירים)
אינם עושים שימוש באנשי מקצוע מהדרגה הגבוהה.
עם זאת, קיימות קרנות, שעושות שימוש באנשי מקצוע בכירים
כדי לכסות על בעיות מהותיות שיש בנכסים או במודל העסקה- ראו הוזהרתם.
יב. מהי הכוונה ל isin? האם תשקיף מעיד על איכות ההשקעה?
האם הסיכון בהשקעה משתנה עקב נוכחותם?
בקצרה: לחלק מההשקעות אלטרנטיביות מאפיין צמוד הנקרא ISIN.
מאפיין זה פותח אפשרות לרכישת ההשקעה באמצעות ברוקר.
הוא איננו מעיד דבר על איכותה או על הסיכונים הטמונים בה.
אייסין ISIN, היא תכונה הצמודה לקרן השקעות או למכשיר השקעתי אחר,
ומאפשרת רכישתו על ידי ברוקרים (כגון בנקים)
למשל, לנייר ערך סחיר כמו מניה או קרן נאמנות יש ISIN.
במקומות שונים בעולם, קבלת ISIN מתאפשרת לאחר הגשת תשקיף,
מתאר קרן או נייר אחר המתאר את הקרן.
מאפיין ISIN איננו מעיד דבר על איכות קרן או הסיכונים שקיימים בה !!!
הפיכתה של קרן מפרטית ל’ציבורית’,
למשל, על פי הרגולציה האירופית, איננה אומרת דבר על איכותה.
אני מצטט כאן מפרסומת שפרסם אחד המתכננים הפיננסים בפייסבוק:
***תחילת ציטוט***
“… המילה “אלטרנטיביות” יכולה להטעות, כי היא מקושרת לתחום שנחשב פחות מהימן
(“כמו רפואה אלטרנטיבית” למשל) אבל בתחום זה – מדובר בדיוק להיפך:
מדובר בהשקעה בפרויקטים מחוץ לשוק ההון התנודתי והלא יציב,
לכן הם יותר בטוחים באופן כללי.
[יואב הולצר: שימו לב לכתיבה המגמתית,
זהו משפט שקרי – העובדה שפרויקט מנוהל מחוץ לשוק ההון איננו הופך אותו לבטוח באופן כללי]
פרויקטים כגון:
– נכסים לא שכירים … נדל”ן… אנרגיה מתחדשת… דיור ממשלתי…
שימו לב: אלו אפיקי השקעה שפתוחים לרוב למשקיעים גדולים מאוד,
והם מייצרים תשואות גבוהות מהממוצע בשוק ההון, ביחד עם ודאות גדולה בהצלחת ההשקעה.
[יואב הולצר: אמירה מגמתית- אכן בממוצע יש אלפא, יתרון להשקעות פרטיות בתשואה הכוללת,
אך מדובר בממוצעים ענפיים, בוודאי שלא לכל קרן אלטרנטיבית קיימת תשואה עודפת]
>> אחד הפרויקטים המעניינים המוצעים עכשיו להשקעה היא קרן השקעה בדיור …, ע”י ממשלת …:
• שכירות הדיור ממומנת על ידי…
• זו קרן ציבורית שנרכשת על ידי הבנקים, שלרוב רק משקיעים גדולים מאוד משקיעים בה. (זו הדגשה שלי -> יואב הולצר)
*** סוף ציטוט***
היותה של קרן אלטרנטיבית ‘ציבורית’
לא מעידה דבר על איכות ניהולה, איכות נכסיה, פיזור נכסיה.
השימוש בביטוי ‘ציבורי’ בא כדי לשוות לקרן נופך של מוצר מפוקח, גדול וכן הלאה,
בפועל, אין פיקוח משמעותי על הנפקה של מוצרים כאלה והפיכתם ל’ציבוריים’.
בפועל, אין כלל אכיפה של הרגולציה הישראלית על מכשירים אלה,
ובחלקם מתקיימת הפרה בורה ובוטה של הרגולציה הישראלית,
דבר שמסכן מאד משקיעים ישראליים,
שהשקעתם עלולה ‘להיעצר’ תחת הרגולטור הישראלי.
יג. מהי קופת גמל לניהול אישי (IRA) ומהי משמעותה בעניין של השקעות אלטרנטיביות?
בקצרה: השקעה אלטרנטיבית באמצעות פלטפורמת IRA היא אפשרות מעניינת.
עצם הימצאותה של קרן אלטרנטיבית ב- IRA
לא מעיד דבר על איכותה או על הסיכונים הכרוכים ברכישתה.
קופת גמל שאדם מנהל בעבור עצמו (IRA),
היא כשמה – קופת גמל בניהול אישי (ולא על ידי מנהל קופה).
על פי התקנות בישראל, ניתן להשקיע ב- IRA כספים פנסיוניים בכפוף למבחנים שונים,
וכן כספים נזילים, קרנות השתלמות ועוד.
בכפוף לתנאים מסויימים, ניתן לעשות שימוש בכספים ב IRA גם להשקעות אלטרנטיביות.
האם השקעה בהשקעה אלטרנטיבית ב- IRA מעידה על הסיכון במכשיר ההשקעה?
לא,
הפלטפורמה שבאמצעותה מבצעים השקעה איננה משפיעה כהוא זה לגבי מאפייני ההשקעה או איכותה.
מהן הבדיקות שנערכות על ידי פלטפורמות IRA כאשר הן מנגישות קרנות אלטרנטיביות?
בחלק מהמקרים נערכים בדיקות כלליות בלבד,
ומתקבלת חוות דעת של משפטן, שמאשר שקרן מסויימת מתאימה להיות מונגשת ב- IRA.
חוות הדעת המשפטית לא עוסקת כלל במאפייניה המסחריים של הקרן,
שעתידה להיות מונגשת ל- IRA, וקבלתה של קרן ל – IRA לא מעידה דבר על איכותה או על סיכונייה.
מופצות בישראל קרנות אלטרנטיביות לא מעטות על סמך הטענה,
שהן עברו בדיקה של גופי IRA גדולים, שמעידה על איכותן. הטענה הזו היא שקרית ומטעה.
יד. מהן העמלות המקובלות בשוק? דמי ניהול מקובלים?
בקצרה: חשוב לדעת ולהכיר את עלויות הרכישה,
ההפצה והניהול של השקעות אלטרנטיביות וקרנות אלטרנטיביות
בדיוק כמו שחשוב לעשות כן בעניין עלויות ניהול קרן השתלמות,
פוליסה פיננסית או כל נכס פיננסי אחר.
קיימות עמלות בהפצת מוצרים. אין אף אדם שמפעיל עסק או חלק מעסק שעוסק גם בהשקעות בכלל
ובהשקעות אלטרנטיביות בפרט, שאיננו מרוויח מזה.
בהפצת מוצרים אלטרנטייבים ללא כשירים קיימים מרווחי הפצה גדולים, בין 3% ל- 11% משווי ההשקעה.
בהפצת מוצרים אלטרנטייבים לכשירים, מרווחי ההפצה נמוכים משמעותית – בין 0.25% ל – 1.5%.
קיימים מצבים רבים, בהם המפיץ לא מקבל דבר מן הקרן,
ועליו לדאוג לקבל תמורה לעבודתו מן המשקיע.
על משקיע אלטרנטיבי לדעת מהו מחיר קניית המוצר
חלק מקניית המוצר היא מעמלה המשולמת למפיץ על ידי הקרן ו/או עמלה קבועה שמבקש המפיץ.
מי שאיננו מוכן לפרט את העמלה
הרי שהוא משקר או שאיננו מתאים. זהו תנאי בסיסי לקבלת אמון ממפיץ.
חלק נוסף שמקבל המפיץ ו/או מנהל הקרן או מנהל ההשקעה
הוא חלק מן הרווח שמייצר המשקיע מן ההשקעה.
מקובל בשוק, כי מנהלים זכאים לחלק מן הרווח,
כל זמן, שחלק מן הרווח, קודם כל מחולק למשקיעים.
בהשקעות פרטיות/ אלטרנטיביות הכלל המקורי היה
2% דמי ניהול בשנה וכן 20% מעל לרף של 8% רווח בכל שנה למשקיעים הפאסיביים.
ככל שהשקעות אלטרנטיביות הופכות נפוצות יותר,
דמי הניהול ירדו, ברוב המקרים, לפחות מ- 2% ואילו דמי ההצלחה,
פעמים רבות גדלו מ- 20% מעל 8% ל- 30% ואפילו 40% מעל 8% ראשונים בכל שנה.
אל תסכימו להיכנס להשקעה שהרווח מעל 8% הוא מעל 30%,
זה איננו מקובל ואיננו מוצדק, אלא אם מדובר בהשקעות קטנות/ לא איכותיות,
ששם הסכומים הקטנים, לא מאפשרים ליזם להרוויח מספיק בעת הצלחה.
נסו להימנע מעיסקאות כאלה.
בנוסף, אל תסכימו לרדת מתחת ל 8% או 7% במינמום לשנה.
מי שמקבל את חלקו כיזם, למשל מעל הישג מינימלי של 4% בשנה
(כפי שמקובל באחת הקרנות הנפוצות ביותר בישראל ללא כשירים, שמגיעה עם תשקיף) –
עושה עסקה לא הגונה
מדוע אנחנו צריכים לעודד יזמים לייצר תשואה כה נמוכה ולזכות כך לרווח נוסף?
טו. מהן הרגולציות המרכזיות שחלות על השקעות אלטרנטיביות?
בקצרה: חשוב להכיר את הרגולציה בתחום האלטרנטיבי ולשאוף לעבוד עם גופים שעושים מאמץ לשמור על החוק.
השקעות אלטרנטיביות, כמו כל השקעה בנייר ערך אחרת,
כפופה לחוק ניירות ערך ולשאר הדין הישראלי שחל על השקעות.
השקעה אלטרנטיבית שרוצה לגייס סכום משמעותי מהציבור (יותר מ 6 מליון ש”ח)
עליה לפרסם תשקיף או להימנע מלגייס מיותר מ- 35 ניצעים.
לעניין השקעה בקרנות אלטרנטיביות
דרושה שונות מהותית בנכסי הבסיס של הקרן אל מול כל קרן אחרת,
כדי שההשקעה תיחשב נפרדת לעניין ספירת ניצעים.
רגולציה רלוונטית נוספת חשובה היא רגולציה בדבר שיווק השקעות, שנדרש כאשר מדובר בנכס פיננסי.
נכס פיננסי הינו בין היתר, קרן זרה (קרן שנרשמה מחוץ לישראל).
מהי החשיבות של שמירה על הרגולציה? ראשית, חשוב שמי שאתם עובדים איתו יהיה שומר חוק.
שומר חוק בד”כ גם שומר על כללים של הגינות בסיסית ואיכות ניהולית.
שנית, בעיות רגולציה עלולות ליצור קושי גדול בניהול הקרן וכך גם לייצר קושי למשקיעים.
אל תהססו לשאול מפיצים ויצרנים לגבי העמדה שלהם אל מול הרגולציה.
מוזמנחם לפנות אליי בכל שאלה ועניין,
עו”ד יואב הולצר
_____________________________________________
# ניהול עושר אלטרנטיבי, ניהול עושר משפחתי, ניהול משאבי ירושה
ניהול עושר, מנהל לקוחות עושר, ניהול הון משפחתי, מולטי פמילי אופיס,
העברה בין דורות, מעבר בין דורות, מעבר בין דורי, העברה בין דורית
ניהול הון משפחתי, ניהול חלוקת ירושה, מעבר עושר בין דורי
ניהול ממון במרכז
