השקעה בארה”ב – סינגלים/ רנטלים אל מול קרנות Multifamily – ***להגיד את האמת***
ביום יום, אני מלווה משפחות שמגיעות אליי לאחר שנה, חמש שנים, עשר ועשרים שנים של חיי תיק ההשקעות שלהם.
המלאכה המרכזית שלי היא שיפורו, השבחתו, והתאמתו לחיי המשפחה המשתנים.
כלומר, לרוב אני נפגש עם משקיעים, אחרי שהם כבר הוציאו כספם על השקעה אחת או שתיים (או שלושים),
השקיעו כבר 50,000 דולר, 100,00 דולר, 500,000 או 30 מליון דולר בנכסים בארה”ב ובכל מיני מקומות אחרים.
אחת המלאכות החביבות עליי פחות, היא השקעה של מאמץ רב במכירת בתים בודדים בארה”ב, שפעמים רבות,
נקלעים רובם או כולם, לתשואה הולכת ופוחתת, הפסדים ואפילו הפסדים כבדים.
בעיות המצריכות השקעת כספים רבים לשיפוץ חוזר ונשנה וסיפורים מסמרי שיער.
המסע הזה, לקחת את הכסף של משפחות, מתשואה נמוכה, אפסית או הפסדי הון,
ולהעביר אותם לנכסים ראויים להשקעה (בד”כ קרנות איכותיות), הוא מסע מיותר.
מדובר בהפסד של שנים, בהן הכסף לא עובד כמו שהוא יכול היה לעבוד.
אני מכבד כל אדם ומלאכתו, אני מבין שיש אנשים טובים שמתפרנסים מליווי משקיעים ברכישת נכסים קטנים בארה”ב.
תעשיית ליווי המשקיעים זו תעשיה שיודעת להרוויח כסף, אך סטטיסטית, לא יכולה לתת ערך רב למשקיעים לאורך זמן ואם בכלל.
התעשייה הזו, של ליווי משקיעים לרכישת סינגל אחד או שניים, לא יכולה לתת ערך,
כי היא מקדמת ודוחפת משקיעים בתחילת דרכם, בדרך כלל, לביצוע השקעות באיכות נמוכה במיוחד.
אני חושב שנכון לכל ישראלי להבין, שכאשר הוא מתנסה ברכישת סינגל או שניים בארה”ב הוא בעיקר,
קודם כל, ולפני כל דבר, מבצע החלטת השקעה גרועה כמעט בכל מקרה (בהתעלם מהמיקום, בהתעלם בזהות מלווה המשקיעים).
אגב – כמובן אין לי רצון להטיל דופי באף אחד, העיסוק של המאמר הזה הוא במהות ולא באדם מסוים.
כיום אין הצדקה לאף משקיע ישראלי להשקיע 50,000 דולר ומעלה בנכס בודד, כי הוא יכול להשקיע את אותה סכום בהשקעה באיכות גבוהה הרבה יותר !
מדוע מדובר בהשקעה נחותה? אנסה להסביר:
א. שוק ההשקעות בסקטור המגורים בארצות הברית
הוא אחד השווקים הגדולים והחזקים בעולם, בו מושקעים גופים פיננסיים אדירים כמו חברות ביטוח, בנקים,
ומשפחות עושר מכל העולם- מסין, מסינגפור, מהודו, מקנדה, מאירופה ומישראל.
לתחום המגורים ביקוש קשיח, וברוב השנים השיא תשואות יפות וגבוהות למשקיעים בו.
הגופים הגדולים משקיעים במולטי פמילי, לדוגמא אלקטרא נדלן, בוליגו ורבים אחרים אחרים בנכסים CLASS A ו CLASS B –
שהם מקבצי דיור ומיעוטם בקרנות גדולות גם של נכסי מגורים בודדים CLASS A, שהם קונים מהניילון (בפיזור של מאות יחידות).
לעומת זאת, הקונים הישראלים שרוכשים נכסים בודדים, משקיעים בד”כ בנכסים בדרגת CLASS C,
באיזורים רחבים, ורכישה של בית אחד שאינו חלק ממקבץ גדול ומשמעותי של עשרות דירות מגדיל את הסיכונים בצורה דרמטית.
רוצה לאמר: השקעה בנכס בודד אחד (או שניים וכיו”ב) – היא השקעה בעלת פרופיל סיכון גבוה !
ב. הכלל הראשון בהשקעות- ניהול סיכונים לפני רווח!
ראשית, חשוב לא להפסיד,
שנית, יש לנסות למקסם את הרווח בהשקעה איכותית ומתאימה.
בהשקעות- תמיד צריך לחשוב, קודם כל, על ‘מה יקרה אם’ – (down side protection), ולא לשים את תשואת המטרה בראש.
התמקדות בתשואה תגרום להפסד ברוב המקרים.
השקעה בנכס יחיד בארה”ב, היא פתח לצרות, היא החלטה מראש להשקיע בנכס באיכות נמוכה, מתוך בחירה (כנראה בפעמים רבות- בחירה לא מודעת).
קל וחומר- השקעה בנכס בודד מיד שניה להשקעה לטווח ארוך (להבדיל מנכס חדש).
יש מי שמתוך בורות, או חמדנות, יודעים להסביר למשקיעים ישראלים חסרי ניסיון,
שמדובר ברכישת דירה, שהיא עדיפה בארה”ב, בשל השקעת סכום נמוך ובשל תשואה עודפת (פי שניים ויותר מתשואה שנובעת מרכישת דירה בישראל).
המשקיעים התמימים לא יודעים את האמת. כי אין מי שאומר את האמת.
זה התפקיד שלנו.
ג. בהשקעות חלים 3 כללים מרכזיים: 1. פיזור, 2. איכות נכס בסיס 3. איכות הניהול
השקעה בנכס יחיד, היא השקעה מסוכנת בהגדרתה. השקעה בכל סוג של נכס יחיד, היא מסוכנת.
לכן, יש לשאוף תמיד, במיוחד למשקיע משפחתי, שלא יכול להרשות לעצמו להפסיד חסכונות שהצטברו בשנים רבות של עמל שלו או של דור קודם (כספי ירושה או מתנה) –
מראש לא להכניס את עצמו להשקעה מסוג זה – להכניס ראש בריא למיטה חולה.
זה לא אומר, שלפעמים לא מרוויחים, אבל – חשוב לדעת: מי שקונים סינגל/ רנטל הרבה מאד פעמים מסתבכים ומפסידים.
השקעה ברכישת סינגל אחד (וגם מספר בתים) בארה”ב, איכותיים ככל שיהיה, לא מהווה השקעה סבירה בשום אופן!
זו השקעה מוטעית בגלל כל אחת משלושת הסיבות:
1. היעדר פיזור
2. רכישת נכס שאיננו איכותי
3. ההשקעה נעשית בסביבה ניהולית נחותה.
ד. השקעה בנכס בניהול עצמי (השקעה אקטיבית להבדיל מהשקעה פאסיבית) איננה מתאימה לכל אחד
השקעות לעולם מייצרות קשיים ובעיות. המשקיע המשפחתי, בדרך כלל, לא בנוי לנהל השקעות אקטיביות.
בסבירות הקרובה ל- 90% (!), נכס בודד, שמנוהל אקטיבית מרחוק, ייכנס לאחר כמה חודשים או כמה שנים לתקופה בעייתית-
דייר שלא משלם, דייר שגרם נזק, הסתבכות מול רשויות מקומיות, ירידת ערך עקב נזק חיצוני, אירועים ביטוחיים, חברת ניהול בעייתית ועוד ועוד.
מדוע? כי השקעות דורשות טיפול מסור. תמיד !
טיפול בקשיים מסוג זה, עקב המרחק וחוסר האוריינטציה, נוטה להיות יקר ביותר, ויכול לחסל בשנה אחת פחות טובה, שנים רבות של רווח קודם.
אמנם, רוב האנשים נעזרים בחברות ניהול מקומיות, שגוזרות כ 10%, נכון שיש תקופות שחלקן עושות עבודה סבירה,
ולא מטפלים בעצמם, אבל חברת ניהול שנותנת שירותים לנכסים יחיד, לעולם לא ‘תתאבד’ על המשימה כמו חברת ניהול,
בפיקוח מקצועי של Asset Manager, שיכול בקלות להביא לשיפור או להחליף את חברת הניהול.
אני לא מדבר מתוך דיעה, אני מדבר מתוך ניסיון רב.
ה. בעסקים בכלל ובהשקעות בפרט- יש יתרון לגודל
בעוד שנכסים גדולים ומפוזרים (מולטיפמלי) נהנים מעלויות ניהול ידועות מראש של כ- 3.5% מהמחזור,
בנכס פרטי יחיד נגיע לעלויות ניהול של קרוב ל- 10% ובמקרים מסוימים אף למעלה מכך.
שוב: עלות הניהול של נכס בודד היא פי שניים ופי שלשה!
ו. תחום הסינגלים הוא תחום תנודתי מאוד במחירים, חשוף מאד למיתון
התחום חשוף הרבה יותר לתקופות משבר, הקונים בו הם, מסורתית, קטנים ומאורגנים פחות,
ורבים מהם ימנעו מהשקעה בתקופות מיתון (מה שמקשה עליכם למכור).
אפשר לראות זאת בתקופת כתיבת הפוסט: לאחר עליות משמעותיות של שכר הדירה,
השוק הגיע לאיזון הוא לירידה קלה (נובמבר 2022). איפה אנחנו רואים ירידות?
בעיקר בתחום הנכסים הבודדים. נכסי מולטיפמלי גדולים מגיבים אחרת, הם עדיין יציבים.
ז. קלאס C הוא איננו בדרג השקעתי (investment grade)
ככלל, אוכלוסיית השוכרים בתחום זה, חלשה מכדי ליצור קרקע בטוחה להשקעה.
אין סיבה כלשהי להשקיע בנכסי C, אלא להתמקד בהשקעה בנכסי B ו- A בלבד.
התשואה העודפת, שלכאורה ניתן להשיג, כתוצאה מהשקעה בנכסי C, ככל שהיא בכלל קיימת,
בוודאי ובוודאי שלא מצדיקה את הסיכון העודף שהיא מייצרת למשפחות שזהו רוב כספי ההשקעה שלהן.
ח. התשואה בנכסים סינגל איננה מצדיקה כלל נטילת סיכון
תשואה שנובעת מבעלות על נכס, בעלות שמייצרת אחריות מוגברת והזדקקות לניהול אקטיבי,
צריכה להיות כ- 15% ומעלה שנתית (רווח פרוייקטלי של 20% לשנה).
תשואת המטרה, המוצעת על ידי כותבי הפוסטים למיניהם (כ- 7% בשנה),
הינה תשואה שניתן להגיע אליה בהשקעות חוב איכותיות, מגובות בטוחות, באופן פאסיבי,
שאיננו מצריך מעורבות, וכיום אפשר לקבל תשואה דומה בפיקדון דולרי חסר סיכון.
התשואה הנמוכה אינה מפצה על השילוב של סיכון נכס ספציפי וסיכון שוק !!!
ט. בתחום המגורים בארה”ב קיימת עדיפות גבוהה להשקעה במתמחי מולטיפמלי גדולים
בכל נכס עשרות רבות ועד מאות רבות של דירות. זהו שוק חזק, הרבה פחות חשוף להשפעות מאקרו (כמו מיתון) – ראו הקלטה מפורטת בנושא זה.
י. קרנות השקעה בנכסים גדולים (בדרג מוסדי)- הן נפוצות ורבות
הסיבה שאתם לא מכירים אותן – כי לא התאמצתם לחפש, כי קיבלתם הפניה מחבר או שכן למלווה השקעות.
בפייסבוק לא תמצאו פרסומות לקרנות הללו.
יש כ – 200 גופים שונים שמאפשרים להשקיע בהשקעות מסוג זה, עם זאת רובן למשקיעים כשירים.
אנחנו גוף שמתמחה בהנגשה של נכסי איכות גם למשקיעים הלא כשירים, אשר ברשותם סכום של 300 אלף ₪ ומעלה, בקרנות מפזרות.
האפשרות, כיום, להשקיע בנכסים מפוזרים, מייתרת לחלוטין את תעשיית ההשקעות בנכסים בודדים
(אלא אם מדובר ביזם, כלומר אדם שההשקעה שלו היא אקטיבית שמשקיע בדבר זמן, כסף וקשרים).
יא. הפיזור בקרנות של נכסי מולטיפמלי גדולים
השקעה ב- 5 נכסים ומעלה, בנכסים המונגשים ללקוחותינו בנכסים קיימים ומניבים בני מאות דירות,
דבר שמקטין מאד את הסיכון בהשקעה – הופך את ההשקעה בסינגלים לחסרת היגיון כלכלי.
יב. מינוף – בסינגל יחיד, בשל מאפייניו, יש קושי לבצע עסקאות ממונפות.
ההצלחה בהשקעות נדל”ן תלויה הרבה מאד במינוף,
נכסי מולטיפמילי איכותיים, גדולים, בדרג מוסדי ממונפים בצורה נכונה, בשל היתרון לגודל, מה שמאפשר למשקיע להגיע לרווחיות גבוהה הרבה יותר.
בנכסים בודדים, קשה, מורכב ויקר הרבה יותר לבצע מינוף.
יג. רמת ניהול גבוהה ואיכותית
השקעה בקרנות מפוזרות גדולות, בהן נכסים מנוהלים של כמה מאות מיליוני דולרים,
מאפשרת רמת ניהול מקצועית, שונה בתכלית מזו המקובלת בשוק הסינגלים-
מנהלים בעלי ניסיון, מקושרים היטב, עלות מופחתת פר יח’ דיור (יתרון לגודל) וצוותים מקצועיים.
יש לזכור שלחברת ניהול חיצונית קטנה, אין אינטרס מיוחד להיות “הוגנת”,
פעמים רבות חברות ניהול מנהלות בתחילה היטב, אך בהמשך מזניחות טיפול בנכסים,
דבר המדרדר את הנכס לדיירים פחות טובים, מעגל שלילי שגורם להשקעה להפוך להפסדית.
יד. שיטת ההשקעה בנכסי מולטיפמלי (VALUE ADD ו- FLIP) מכוונת למיקסום תשואה
קרנות גדולות, רוכשות נכסים איכותיים שעברו בדיקה מקצועית לפני הרכישה, במטרה להשביח ולמכור אותם במהירות.
כוח המיקוח שלהן בקניית הנכסים מייצר להן יתרון בולט ובכך מאפשר להן להגדיל את התשואה אליה הן יכולות להגיע במכירת הנכסים.
השקעה בקרנות מפזרות בנכסי איכות,
מייצרת הפחתת סיכון מהותית, לצד עליה משמעותית בדרג הנכסים המושקעים.
טו. הטענה שהשקעה של קרנות היא “עמומה” היא טענה לא נכונה ולא סבירה
קרן המכבדת את עצמה מפרטת פירוט מלא ומשמעותי של כל אחד מנכסי הבסיס, וחושפת את כלל המשקיעים לדוחות שהיא מנפקת בתדירות.
קרן שמכבדת את עצמה לא מעממת את הסטאטוס.
אלא להיפך, השקיפות היא אחת מתכונותיה הבסיסיות שהיא מציגה למשקיעים בעלי ניסיון שהם רוב לקוחותיה.
קרנות איכותיות נמדדות בשקיפות בהן הן מתנהלות מול המשקיעים בהן.
כמנהל קרן, אני נחשף לכל מאפיין של כל דירה בנכסים שאני בודק לקראת השקעה.
אם אני מעוניין, אני יכול לראות כל כיור וכל משקוף בכל אחת הדירות בכל אחד מהנכסים ובכל אחד מאות דירות.
גם משקיע בקרנות המנוהלות על ידי שמעוניין בכך, יכול להיחשף לכך באותה מידה.
טז. הרצון להגיע ל’שליטה” בהשקעות, הוא חסר תוחלת,
אין יכולת אמיתית לשלוט בהשקעות, מכל סוג, אדם בקושי יודע לשלוט בדברים שהוא מוציא מהפה או בדברים שהוא כותב.
כיצד הוא יכול להגיע לשליטה על נכס שנמצא אלפי קילומטרים רבים ממנו, בתרבות אחרת, שפה שונה, הפרשי שעות גדולים, שווקים כלכליים תנודתיים?
יז. אנחנו לא יכולים לדעת או לחזות את התמורות והשינויים שיתחוללו בכלכלה ובשווקים בשנות ההשקעה שלנו
אבל, יש לנו יכולת להחליט על השקעה סבירה, היום, אל מול המצב הנוכחי.
ניתן להגיע לתשואה דומה לתשואת המטרה, אליה מכוונים כותבי הפוסטים,
בהשקעה פסיבית בפיקדון חסר סיכון בבנקים מסחריים גדולים. אם כך- מדוע בכלל להשקיע בנכסים הדורשים ניהול אקטיבי?
דבר נוסף – מחירי הנכסים לא נמצאים בשפל- לפיכך אני שואל את עצמי:
מהי מטרתם של מלווי המשקיעים למיניהם לבד מלהתפרנס מהליווי שהם מעניקים ללקוחותיהם ?
האם יש להם יכולת סבירה להביא לרווחיות סבירה בנכסים המושקעים? להערכתי הצנועה והיכרותי יכולת זו מועטה עד לא קיימת.
יח. לסיכום השקעות בבית בודד בארה”ב, היא אחת הדרכים הגרועות ביותר לדאוג לכסף המשפחתי שלנו,
לצד השקעה בנכסים דיגיטליים ובהלוואות בודדות לחברות פרטיות ועוד, זו בחירה במסלול שהוא גרוע מכל הסיבות:
ראשית, השקעה שאין בה פיזור;
שנית- השקעה בנכס באיכות נמוכה שיש לו משמעותית פחות קונים בתקופת משבר;
שלישית – דרג ניהולי נמוך מאד,
רביעית – חוסר יציבות
חמישית – מעורבות רבה של המשקיע, הכרוכה לעיתים בהוצאות גדולות
יט. החברה שלנו, FACIL MULTIFAMILY, היא מנהל קרנות מפזרות בנכסי איכות במולטיפמלי, היא חלק מקבוצת IKGAI,
בית השקעות שעוסק במתן פתרונות ובחינוך משקיעים משפחתיים, שמתכוונים להצמיח את הונם בהשקעות פאסיביות איכותיות,
הדורשות מינימום מעורבות, מתוך הבנה, באחריות ובשקיפות מלאה (ברמת הכיור).
גילוי נאות – אני עו”ד במקצועי, העוסק בניהול בית השקעות, פמילי אופיס ובניהול חברה לייצור קרנות, בעולם המולטיפמילי בארה”ב ובתחומים אחרים.
יש לי אינטרס כלכלי ברור ומובהק לגרום למשקיעים להימנע מלרכוש סינגלים בארה”ב
ולחלופין להשקיע בסקטור החשוב של מגורים בארה”ב, אך בדרך שהיא סבירה ומתאימה.
מוזמנים להתייעץ איתי בפגישה,
עו”ד יואב הולצר
