תשואה של 6% – 9% (ובקיצור 7.5%)

• השקעה הונית, בסיכון נמוך מאד
  (באופן כללי, הצירוף של ‘השקעה הונית בסיכון נמוך מאד’, למעשה, איננו קיים).
  ככלל, בשוק שהמכפילים הממוצעים בו, בהשקעות הון פרטיות
  (דהיינו לא סחירות) וגם בהשקעות סחירות- הוא סביב 25
  קשה מאד לחשוב מדוע יהיה זה כדאי להשקיע במתווה של בעלות,
  ועדיין להסתפק בתשואה כה נמוכה.
  ככלל, ניתן להגיע לתשואת שכירות כזו בענפי שכירות שונים כגון-
  סינגלים בארה”ב, דיור מוגן באנגליה, שכירות משרדים בישראל ועוד.השאלה מדוע לעשות זאת?
  הרי תמיד אנחנו עושים משהו, בהתאם לחלופה שיש לנו.
  בעלות טומנת אתגרים רבים, הקשורים
  בסיכוני ניהול, סיכוני רגולציה וסיכונים עסקיים מורכבים
  (מימוניים, ארגוניים, איכות מוצר, תחרות, מיקום ועוד ועוד), שקיימים ב- 99% מהמקרים.
  בעלות, היא כמעט תמיד כרוכה בדאגות.
  (מזכיר את תפקיד ההורה מול ילדו- דאגות רבות הכרוכות ב’בעלות’)לכן מקובל לדרוש/ לבקש / לחפש בעולמות ההון
  תשואות של כ- 15%- 20%
  וכאשר מדובר בבעלות המעורבת במעשה יזמות -> תשואה גבוהה הרבה יותר.קיימים מוצרים בישראל שמוצעים בבעלות מלאה,
  ועל אף זאת מציעים תשואה נמוכה משמעותית מזו
  השאלה היא מדוע?
  התשובה טמונה, בדרך כלל, בכך שבמסתרי התשואה הנמוכה,
  יחסית (על השקעת ההון) –
  קיימות עמלות הפצה גבוהות מאד או עמלות גבוהות בעת מכירת הנכסים.למשל, קיים מוצר נפוץ מאד, שאהוב על סוכני ביטוח,
  שמציע תשואה שנתית של 9% על מוצרים של נכסי השבחה ב multifamily
  על אף שהמוצרים עצמם מייצרים, בממוצע, בשוק, בסביבות 15%.
  מדוע?
  התשובה: עמלות גבוהות מאד למפיצים ולגוף המוסדי שנותן את שמו.
  (האם זה כדאי: בוודאי! למפיצים ולגוף המוסדי שאמון על ‘יצירת המוצר’)

  למשל, קיים מוצר נפוץ למדי, לצערי,
  שמציע בעלות על נכסים בחו”ל,
  בעוד שהתשואה עליו היא של קרן חוב איכותית
  (תיכף נדבר על כאלה- כ- 7.5%),
  מדוע?
  כי במהלך מימוש הנכסים, צפוי רווח עצום למנהלים/ למפיצים.
  האם יש גילוי למשקיע בעניין הזה? בוודאי! (שלא)
  האם רמת הסיכון משתנה עקב גזירת העמלות?
  לא, רמת הסיכון נותרת כשהייתה, אבל הכדאיות של ההפצה עולה מאד.

ובכן, איפה נכון לחפש תשואה ממוצעת של 6% ועד 9%
(ונניח ממוצע של 7.5%)?
התשובה היא: קרן חוב.
מנין נוצרת התשואה בקרן חוב ?

• התשואה בקרן חוב היא תולדה ישירה של…
  (כמו בכל קרן)…
  נכסי הבסיס של הקרן, שהם הסכמי הלוואה.
  רמת הסיכון הטמונה בכל הלוואה, היא ספציפית,
  והיא תלויה במס’ רב של פרמטרים,
  שיכולים לאפשר למנהלים לאמוד את הסיכון שהקרן לא תקבל את ההלוואה בחזרה
  או שתקבל אותה בעיכוב או באופן חלקי
  ובעיקר – שתקבל את החוב בחזרה בדרך שהיא שונה מאשר ההסכם קובע.קרן חוב איכותית מפזרת בין מספר רב של הלוואות דומות
  לפחות 30 מהן
  והיא תנהל מאות מליוני דולרים/ יורו/ פאונד.
  הלווים – חשוב שיהיו מפוזרים ובעלי מאפיינים שונים.הריבית על ההלוואה משקפת, בדרך כלל,
  פרמיה מסויימת על חוב בנקאי רגיל שלווה יכול לקבל.
  בנוסף על ההתחייבות לשלם, קרנות חוב דורשות ‘בטוחה’.
  הבטוחה יכולה להיות נכס הבסיס עצמו,
  שבעבורו מיועדים כספי ההלוואה
  (כך למשל מקובל מאד בקרנות חוב העוסקות בהשלמת הון ליזמי נדל”ן)
  או בטוחה חיצונית.
  בטוחה יכולה להיות מדרג ראשון, שני או שלישי וכן הלאה.ככל שהבטוחה היא מדרג ראשון יותר מאשר שני וכיו”ב…
  הבטוחות הן ‘חזקות’ יותר (ולכן גם התשואה בקרן צפויה להיות נמוכה יותר).אגב- פעמים רבות אני נשאל אם להשקעה מסוג הון מתלווה בטוחה??
  וכמות זהה של פעמים
  אני מסביר שבטוחות להשקעה אמורים לקבל בהשקעות חוב בלבד
  (ולא בהשקעות הון- שם בטוחה חיצונית מראה על חולשה מובהקת שיש ליזם בגיוס הון).

כיצד יודעים להעריך איכות של קרן חוב?
כיצד מעריכים את התשואה הצפויה של קרן החוב? (גם מבלי לשאול)

בכל מדינה קיים שוק של הלוואות פרטיות (הלוואות שאינן בנקאיות).
יש מדינות שהאשראי החוץ בנקאי ניתן בשפע (כמו באנגליה).
לכן, בשוק כזה, תוכל, אם אתה לווה חזק, לקבל אשראי חוץ בנקאי בריביות של 6% ועד 8%-9%.
במדינות פחות משוכללות, בענף מסוים, יתכן שהריבית החוץ בנקאית תהיה גבוהה יותר.
מהי התשואה של הקרן – אם כן?

דמי ניהול בקרן אלטרנטיבית הם בד”כ בין 1% ל- 2%,
ויתכן שיש גם דמי הצלחה מסויימים (בד”כ 20% מעל רמת תשואה מסויימת).
בקרנות חוב גדולות איכותיות, מקובלים דמי הצלחה רק מרמות גבוהות יחסית
(נניח 90% מההישג שאמור להתקבל, ודמי ניהול של 1%,
לכן צריך לראות ב’עין עקומה’ קרן חוב שמבקשת לקבל דמי הצלחה מעל ריבית של 4%
(יש כאלה בישראל, לצערי).

אגב, גם אם קרן חוב עברה תשקיף (ישראלי),
אין זה מעיד דבר על רמת הסיכון בה.
זה בהחלט כן מעיד על כך שהוצאות הקרן גבוהות משמעותית מקרן שלא עברה תשקיף.

ככלל, קרנות חוב של גופים מוסדיים,
יציעו דמי ניהול נמוכים ושיעור דמי הצלחה קטן והוגן.

האם אפשר להרוויח יותר בעיסקאות חוב ?
בהחלט, אפשר לרכוש עיסקאות חוב מסויימות, שמציעות ריביות של 10%+.
לטעמי, אפשר לראות זאת כך
כל תשואה של חוב שמציע מעל 8%
הסיכון בה עולה ב- 8% בכל 1% נוסף,
כלומר
ריבית 9% מציעה סיכון בינוני,
ריבית 10% בינוני +,
ריבית 11% גבוה מאד,
ריבית 12% גבוה להחריד,
ריבית של 13% ומעלה זו ריבית מסוכנת מאד
שמי שלוקח אותה צריך לקחת בחשבון שתי אפשרויות משמעותיות:
יש סיכוי רב (כשליש ויותר) שהקרן לא תושב בכלל ובעיקר לא תושב בזמן.
בנוסף, יש סיכוי גדול מאד (כשליש ויותר) שהמלווה יצטרך לממש בטוחות.

יש קרנות שמציעות גם רווח של 14% ושל 15% בהסברים,
שמצבים משונים הקרנות מרוויחות גם בהון החברה.
זה מצב של קרן ‘מעורבת’ שמצריכה הבנה עמוקה יותר ובדרך כלל
היא מורכבת משמעותית, וקשה עד מאד לאמוד את סיכויה.
אגב, חברה שלא מצליחה להחזיר חוב בזמן,
ברוב המקרים גם החזקה בהון שלה לא תהיה הזדמנות משמעותית,
ובכל מקרה, נדרשת אז מעורבות הרבה יותר גבוהה במימוש הרווח
(מעורבות גבוהה מייצרת עלות ניהול גבוהה).

כמו שאמורים בישראל ‘אין אפס’.

ובכלל, האיזור של 11% ומעלה הוא איזור דמדומים,
כי בו כבר מתחילה להיווצר עדיפות להשקיע בהשקעות הון איכותיות (במקום בהשקעות חוב זבליות).
חוב זבל (אג”ח זבל) זה לא כינוי גנאי אלא תיאור של סוג של השקעות.

עכשיו, כמה מילים כדי להפוך את זה אפילו יותר פשוט:

השקעת הון (שאין בה יזמות)
עושים כדי להרוויח הרבה
(כבר דיברנו על זה… 15% ועד 25%- אם מרוויחים פחות- יתכן מאד שזה לא שווה את הסיכון)
אם זו יזמות וזה לא 25% ומעלה- אז גם זה לא מתאים.

השקעת חוב עושים כדי להרוויח ‘בסדר’
ואמורים לקבל שם בין 6% ל- 8% (גג 9%).
אם זה מעל – זה לא מתאים.

בסופו של דבר תיק בנוי (סחיר ולא סחיר),
בעיקר, מהשקעות הון ומהשקעות חוב
הרצון ליצור משהו מורכב יותר, בדרך כלל גורם לבעיות.

מי שהפוסט הזה בסיסי מדי עבורו, ורוצה להרחיב… יכול תמיד להקשיב להקלטה שבה ירדתי לפרטים רבים, יחסית, בדרך לבניית תיק:
https://www.youtube.com/watch?v=LwsI7STYfto&t=1576s

הערה: התשואות האמורות כאן הן כמובן טרם העלאות ריבית המתוכננות להיעשות בארה”ב (ובכלל) במהלך 2022.